补齐商品房租费市镇短板急如星火,年轻人在上海落脚变得更为轻松

当时这些数据显示,租金≤3000元/月的租赁需求占比为26.4%,但这一价格范围市场供应量占比为11.9%;租金在3000-6000元/月区间的租赁需求占比为51%,但这个区间的房源在整体市场供应中占比为39.6%,也明显低于需求量;而租金≥6000元/月的租赁需求占比22.6%,可实际市场供应的房源量占比高达48.5%。

这已超过了2012年12月德国议会通过的涨租限制,即各州政府控制该州主要地区房租3年内涨幅不超过15%,房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。德国干涉私人住宅投入短租,看似简单粗暴,但反映了德国在维护低租金环境上的一贯作风。“二战”以来,德国共建设1000多万套社会住房,可供3000万人居住,多数为租赁住房,而德国总人口才8100万。

而今天,房价虽然高了点;但是,租赁市场日趋成熟。人们可以选择租赁在泊寓这样的长租公寓,作为落脚上海的第一站。日趋成熟的租赁市场,给了所有初来乍到上海的人们,打开了追寻梦想大门的钥匙。

在德国,不管开发新房或经营租赁,企业要获得土地、信贷,新落成的房子须在一定期限内,让渡政府出租,或按接受补贴后的低租金出租。过了期限,才能按市场租金出租。因此,德国租赁房源充足,且以政府公租和地产公司、非营利组织为主的机构租赁,是稳定市场、平抑租金的“压仓石”。2011年,德国1860万套租赁房源中,政府公租房占24%,私人机构房源占22%。

□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

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用柏林议员Darth的话讲,超市收银员单亲妈妈要租房,这要比旅游和房主收入重要100倍。事实上,短租减少了正常租赁市场房源,变相抬高了租金。更何况,近年来,欧债危机爆发后,德国人口向柏林集聚,柏林人口在2015年就增长了5万,但仅有7299个新的住宅供应。同时,欧央行量化宽松,房价和租金快速上涨。据地产服务公司Jones
Lang
LaSalle的报告,柏林房屋租金从2005年的5.5欧元/平方米上涨至2014年的近9欧元/平方米,近两年年租金上涨9%以上。

有社会资本涉足,可以预见的是,未来,上海的租赁市场会越来越好,年轻人留在上海也将更容易。

德国对租赁权益的保障也很细致。首先,德国对“可居性”严格规定,建立了住房安全与健康标准的评估体系,包括面积、生活设施、生理心理需求等多个评定标准;其次,德国法律对房租和成本严格限制,如房东不可随意涨租,涨租须书面陈述,提供已涨租例子;再如中介费、房屋修缮费等由房主承担等。当“适居性”和权益保障都到位了,租房可享受与买房一样的安全和稳定。

这种局面一直到了上世纪90年代才有改观。那时,经过十多年的城市建设,居民手里可以出租的私人产权房多了起来。但是,数量依然零星,租期也很短,房子多是老式里弄住宅,或者和其他人合用的花园洋房。

从国际上来看,发达国家居民租房占比普遍超过50%,大城市租房比例更在60%以上。但根据“六普”数据,2010年北京和上海租房占比不足40%,中小城市更低。

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当前,我国城市化开始进入“下半场”,人口向大城市及周边集聚,大城市房价高涨,严控新增土地,楼市进入存量时代,租赁需求边际增长更快。2014年,通过市场租赁解决居住的总人口在3亿人左右,占城市人口近40%。未来,新移民和大学毕业生将是住房消费主体,租赁将是他们“落脚”城市的第一选择,甚至是长期选择,补缺租赁市场的短板刻不容缓。

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从德国经验看,我国发展住房租赁要解决三大“痛点”,即还原租赁的公共品属性、打造低租金环境和租赁房与产权房供应的同质性。首先,政府公租和机构租赁必须要占到一定份额,目前我国公租占比很低,北京只有2%,企业更无积极性。从公共服务职能出发,政府要增加公租房和对机构租赁的扶持。其次,德国“新规”让各行各业免受租金上涨冲击,铸就了德国制造的优势。我国实体盈利下滑,人工、物流和铺租高企是“帮凶”,这些与租金连续5年上涨相关。最后,不仅要降低租金,还要提高“适居性”,制定租赁房屋的评估标准,让租房和买房住一样舒适。这就需要改变政府在租赁行业管理上的“缺位”,同时还要净化中介服务环境。

2016年,上海市房管局曾对上海住房租赁市场做了广泛和深入的调研。根据数据测算,上海2400多万常住人口中,约有40%的人口通过租房居住。

发达国家中,德国以居民偏好租房、租赁市场完善、低租金管制而称著于世。目前,德国住房自有率仅43%,租赁住房占据了57%的市场份额。近日,德国发布了一项新的法律,从5月1日起,首都柏林的屋主不能擅自将房屋整套短租给游客,违反者将面临高达10万欧元的罚款。受此冲击,风靡全球的网络短租房平台Airbnb不得不下架40%、超过2万套的柏林房源。

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“十三五”期间,我国将建立“购租并举”的住房制度,旨在改变“重售轻租”的住房供应现状,降低人居和城镇化成本,满足农民工和大学毕业生等新就业人群现实的住房需求。近期,住房租赁备受政策关照。5月4日的国务院常务会议上,提出了发展住房租赁市场的顶层框架。随后的5月6日,住建部发布了6条措施,覆盖租赁市场的各个环节。

表面看,私人公寓短租是个“多赢”的好主意。但由于短租公寓的日租金为长租公寓的3倍左右,加上德国低租金管制全球闻名,在利益的驱使下,柏林居民纷纷将房屋挂在类似Airbnb的平台上短租,不愿投入到长期租赁市场。这对近60%的人租房、低租金管制、房屋为公共品的德国政府来说是不能接受的。即便牺牲税收和居民收入,也要控制租金。

在这一背景下,万科积极涉足上海租赁市场,针对85后、90后客群注重居住品质的特点,推出了满足青年客群日益增长的美好生活需要的长租公寓品牌——泊寓。

当时,从单位借到的房子,大多是砖木结构的老式里弄房。由于年久失修,房屋经常漏水,常常是外面下大雨,里面下小雨;夏天外面35度,阁楼的温度却往往是40度;冬天外面冷,房间内更冷;房间没有煤卫,吃喝拉撒都在一个空间内。马桶和痰盂罐必须及时清洗,否则房间内就会有浓浓的臭味;到做饭的时点,必须尽早抢地盘生煤炉,否则浓汤里四处飘散浓浓煤烟,会把人呛得咳嗽不断;房间内四处乱窜的老鼠、蟑螂以及密结的蜘蛛网,常常把新来的住户吓了一跳……

尽管,2000年以后,市场供应逐步增多,
房源类型也越来越多,但功能齐全、居住舒适、配套完善的租赁住房不足,却成为新来乍到的新上海人扎根上海最难的事。在2018年年初,易居企业的首席执行官丁祖昱曾通过丁祖昱评楼市的年度发布会,发布了一组上海、深圳两个城市的租赁住房的统计数据。

但本意仅仅只是想帮着您做得更完美。

改革开放之初,大多数的人来到上海,要寻一个落脚处,是极度困难的事。有亲戚朋友,且亲戚朋友的房子够宽大,尚可找到一处居所。大多数人要找房子住,都不太容易。当时,上海人自己的住房条件尚非常困难,哪有能力接待其他地方来的亲戚朋友。

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根据艾普大数据的抽样调查,超过67%的租客希望整租,而只有37%的人愿意合租。另外有一半以上的人希望能找到独立一居室。

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针对上述问题,本着知行合一的原则,上海市出台了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》。健全住房租赁制度,加大租赁权益保护力度。坚持以企业为主体和市场化运作,加快推进供给侧结构性改革,大幅增加租赁住房建设供应,满足多层次的住房租赁需求。到2020年,基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

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但上海住房租赁市场的供应体系目前
还不够完善,主要体现在:一是公租房供不应求。上海的公租房不设户籍和收入线,从2010年起,本市共建设筹措15万套公租房,10万多套已投入使用,入住近20万人。但公租房实物房源筹措困难,中心城区房源供不应求的矛盾日益突出。二是适合中低收入人群租住的蓝领公寓短缺。三是适合青年职工租住的、规范的市场化出租房源不足。与此同时,住房租赁相关的法律法规体系还不健全,对于保障租赁当事人的合法权益,还缺少足够的法规支撑。

但从实际情况看,一居室的供给远远小于需求。克而瑞的统计显示,平均月租金达到99.86元/平米,远远超过其他各种户型的供应。

图片 5杨羚强

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很多人都只能是先找招待所落脚。等有了工作单位以后,再向单位的基建科或者房屋办借房,作为临时的落脚地。

而正是包括万科在内的一系列企业的入场,让上海40年的房屋租赁市场历史,又迎来了一轮居住品质革命。

另一方面,超过97%的租赁住房掌握在私人手里。这些房屋很大一部分缺少必要的维护和保养,居住安全、清洁、室内装饰、硬件设备等品质很难满足85后、90后一代的需求。

那时,就是钱再多,学历再高,事业再成功,也难以通过商品房市场买房,即便要租房也难。当年初到上海的异乡人,大多寄居亲戚的亭子间或者三层阁。

对老龄人口已经达到户籍人口30%的上海来说,发展多主体参与、多品种供应、规范化管理住房租赁市场体系有更深层次的用意。由于上海人口自然增长率一直偏低,正是得益于大量的外来人口,才延缓了整个城市的老龄化。而最近三年,上海外来常住人口一直是净流出的,这显然会影响城市的年轻活力。

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而在导致外来人口净流出的诸多因素中,住房尤其是租房市场是造成人口流出的一个重要问题。某种意义上,解决900多万人的租房问题,让他们安心就业、创业,是确保上海城市永葆青春的一项重要措施。

要住到80年代以后建造的工房,依然需要通过单位借。当时,私人未经单位许可,是无权将自己拥有使用权的公有住房转租的。

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语言可能犀利,也可能会不小心伤着您,

但如果真的穿梭时光机,回到一九八零年代,会发现那时如果从外地来到上海,要找一处落脚处真地很艰难。

泊寓除了配备了共享厨房、24小时健身房、休闲影音区、桌游区、台球区等社交场景,还提供了生活的智慧管理系统,在APP上一键可以完成合同签订、入住办理、日常报修、水电费缴纳、社群活动报名、服务即时评价等功能。升级作品泊寓plus还将万科智造体系的技术进行落地,在智造体系中万科住宅以人工智能、移动互联、新能源三个核心技术为原点,研发的22项智慧系统,满足了100多个生活应用场景需要,而泊寓plus根据青年生活对安全、干净、智能、便捷、健康等品质生活需求,实现了公共区域全面监控无死角;人脸识别+便携备用门卡的智能门禁系统;APP远程管理智能家电,提前开启舒适场景;无人值守超级大堂,获取便捷服务不用等待;月度免费保洁、定期消毒;房屋360度维修体系,让居住没有困扰;增加收纳空间,房间会客场景,定制时尚社交活动,就连晚上入睡的灯光柔和度,也替客户想到。

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居民开始大规模对外出租自有住房是2000年以后的事了。房改之后,大量的公有住房,变成了私人产权房。上海市民才有了多余的住房用于对外出租。

很多人抱怨,30年前比现在好。那时,工作是国家安排的;房子是单位分配的。

人们突然发现,出租房也可以像酒店那样,提供高度舒适、贴心、周到的服务。

目前,万科泊寓在上海,已管理超过3000间房间,服务客户6000余人,产品还在不断迭代创新。

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